Особенности учета объекта недвижимости производственного назначения в основных средствах

Суть дела:

В начале марта организацией приобретена недвижимость для ведения хозяйственной деятельности, в конце марте 2022 года введено в эксплуатацию, стоимость здания составляет 113 000 000,00 руб. в т.ч. НДС. Вместе с зданием приобретены основные средства без определения стоимости каждой единицы: грузоподъемное оборудование (краны 6шт.), разведочно-эксплуатационная скважина на воду с насосным оборудованием.

Налог на имущество считается по среднегодовой стоимости, соответственно сумма налога получается значительной.

Вопросы:

Возможно ли с помощью независимого оценщика сделать переоценку здания без оборудования на данный момент, а оборудование оценить уже в последующее время, и во сколько можно оценить здание, чтобы как можно больше минимизировать налог на имущество, а после оценки здания исчислять налог на имущество с момента приобретения?

Каков порядок принятия оборудования к бухгалтерскому и налоговому учету, если по нему нет конкретной стоимости?

Нужно ли отражать скважину на воду, т.к. отсюда следует водный налог?

Могут ли возникнуть вопросы со стороны ИФНС по поводу переоценки здания и по скважине на воду с последующим доначислением налогов, пеней и т.д.

Сообщаем следующее:

Нормами бухгалтерского законодательства не установлен порядок определения стоимости отдельных товаров в случае, когда в договоре купли-продажи указана только их общая стоимость.

В данном случае необходимо разработать собственный экономически обоснованный способ расчета стоимости каждого приобретенного объекта ОС (предмета инвентаря).

Например, может быть применен следующий способ:

  • распределить доходы от продажи этих объектов пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка и здания) (см., например, Письмо Минфина России от 28.06.2013 № 03-05-05-01/24812);
  • распределить стоимость согласно отчету оценщика (см., например, Письма ФНС России от 18.11.2011 № ЕД-4-3/19330, Минфина России от 21.03.2013 № 03-04-05/7-262).

Обоснованный расчет стоимости приобретенных активов рекомендуем оформить в виде бухгалтерской справки.

Для определения стоимости отдельных составляющих приобретенного имущества в целях принятия его к налоговому учету, на наш взгляд, допустимо использовать данные расчета, произведенного для целей бухгалтерского учета (о котором было сказано выше). Подобная точка зрения представлена в письме Минфина России от 02.02.2012 № 03-03-06/1/52.

При неуказании цены отдельных объектов возможны налоговые риски в признании расходов:

Со стороны продавца. Законодательство предусматривает различный порядок уменьшения доходов при продаже земельных участков и зданий. Доходы от продажи земельных участков уменьшаются на сумму, ранее потраченную на их приобретение (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), доходы от продажи зданий и сооружений — на остаточную стоимость амортизируемого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в договоре не выделена цена каждого из объектов, то существует вероятность возникновения налогового спора по поводу правомерности указанных уменьшений.

Кроме того, если выбранная организацией база распределения доходов по объектам является недостаточно обоснованной, то существует риск того, что налоговая посчитает долю доходов, которую организация отнесла на строения, неоправданно большой. Увеличение доли доходов от реализации здания в общей стоимости может быть выгодно организации в случае возникновения у нее убытков при продаже. Дело в том, что убытки от продажи земельного участка учесть можно сразу (п. 2 ст. 268 НК РФ), а убытки от продажи здания — только равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком их полезного использования и фактическим сроком их эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Со стороны покупателя возможны риски в виде доначисления налога на прибыль. Они могут возникнуть в случае, если покупатель учтет в расходах всю сумму покупки, а не только ту часть, которая относится к зданию, или если он при распределении расходов на основании выбранной им базы необоснованно завысит часть, которая относится к стоимости здания. Дело в том, что затраты, связанные с приобретением земельных участков, не уменьшают налогооблагаемую базу (п. 49 ст. 270 НК РФ, Письмо Минфина России от 30.08.2012 № 03-03-06/1/443, Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05, направлено Письмом ФНС России от 31.05.2006 № ШС-6-14/557@), а затраты на приобретение здания — уменьшают. Учет затрат на земельные участки возможен только при их последующей продаже (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Выводы:

  1. Если вы для определения стоимости привлекаете независимого оценщика, то необходимо, по нашему мнению, оценить и объект недвижимости и оборудование в нем находящиеся, так как, неизвестна стоимость которую определит оценщик, следовательно, может придется производить дополнительные расчеты;
  2. Для целей исчисления налога на имущество в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ (по среднегодовой стоимости) средняя стоимость имущества исчисляется по данным бухгалтерского учета. В расчет берется остаточная стоимость основных средств на 1-е число каждого месяца отчетного периода (ст. 376 НК РФ).

Налог на имущество необходимо  платить с момента ввода в эксплуатацию ОС, который, по мнению Минфина России, не зависит от факта регистрации права собственности на него. См. письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148.

В письме Минфина России от 25.11.2015 N 03-05-04-01/68419 также указано, что принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства не увязывается с государственной регистрацией прав собственности на него, в связи с чем объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению с даты постановки их на баланс организации в качестве основных средств, а постановка на учет с момента, когда объект готов (предназначен) к эксплуатации.

  1. Скважину на воду обязательно необходимо отражать в учете.

Для целей бухгалтерского учета скважина для забора артезианской воды отвечает признакам объекта ОС, перечисленным в ФСБУ 6\2020 “Учет основных средств”. Это подтверждает и тот факт, что водозаборная скважина числится в ОКОФ под кодом 220.42.21.13.110. Обращаем внимание, скважина не относится к объектам природопользования (водным объектам), на которые не начисляется амортизация (см. Определение ВС РФ от 11.09.2015 № 303-КГ15-10704 по делу № А51-36577/2013). В связи с этим в отношении водозаборной скважины не может быть применено освобождение от обложения налогом на имущество, предусмотренное пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ (см. Письмо Минфина РФ от 26.10.2016 № 03-05-05-04/3710).

Поскольку скважина для забора артезианской воды является объектом недвижимости, она подлежит постановке на кадастровый учет, одновременно может быть проведена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

В соответствии со ст. 333.8 НК РФ, налогоплательщиками водного налога признаются организации и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, осуществляющие пользование водными объектами, подлежащее лицензированию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пользование недрами с целью добычи подземных вод для питьевого, хозяйственно-бытового и технологического водоснабжения осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 “О недрах” и оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии.

При отсутствии у организации соответствующего разрешения на осуществление водопользования, подлежащего лицензированию в соответствии с законодательством Российской Федерации, организация также признается плательщиком водного налога (см. в письмо ФНС России от 9 апреля 2015 г. № ГД-4-3/5980@).

При этом согласно статьям 7.3 и 7.6 КоАП самовольное занятие водного объекта или его части, либо использование их без документов, на основании которых возникает право пользования водным объектом или его частью, либо пользование недрами без лицензии на пользование недрами влечет привлечение к административной ответственности.

  1. Вопросы со стороны ИФНС по поводу переоценки здания и по скважине на воду с последующим доначислением налогов, пеней и т.д. не возникнут, если все данные (расчеты) будут экономически и документально обоснованы.

Материал подготовлен директором аудиторской компании ООО «ВИЛАНА» Викторией Ломовкиной.

Аудиторская компания в Челябинске с более чем 20-ти летним опытом, оказывающая услуги в области аудита, бухгалтерского учета, финансового, правового и налогового консультирования. Судебные бухгалтерские и налоговые экспертизы. Аудиторская проверка Челябинск и Екатеринбург. Обязательный аудит. Экспресс-аудит. Инициативный аудит. Срочное аудиторское заключение. Налоговый и управленческий консалтинг. Аудит Челябинск. Аудит Екатеринбург.

454091, Челябинск, ул. Кирова 104, оф. 9

Аудиторская компания в Челябинске с более чем 20-ти летним опытом, оказывающая услуги в области аудита, бухгалтерского учета, финансового, правового и налогового консультирования. Судебные бухгалтерские и налоговые экспертизы. Аудиторская проверка Челябинск и Екатеринбург. Обязательный аудит. Экспресс-аудит. Инициативный аудит. Срочное аудиторское заключение. Налоговый и управленческий консалтинг. Аудит Челябинск. Аудит Екатеринбург.